[摘要] 2018年10月10日，房天下对牡丹江网友在房天下网站发布二手信息随机抽取137个小区价格样本，经过统计分析，将统计结果公布如下：
2018年10月10日，房天下对牡丹江网友在房天下网站发布二手信息随机抽取137个小区价格样本，经过统计分析，将统计结果公布如下：
一、九月份二手房均价环比下降5.6%
137个小区二手房价格，经过加权平均，获得均价5070.14元/m²。
8月份统计97个住宅小区二手房均价5370.95元/m²，环比下降5.6%。
二、二手房价格3000元/m²—7000元/m²是主流价格
137个样本中，价格在3000元/m²—7000元/m²为二手房主流价格。在此价格区间的样本占总数据83.95%。其中，价格在5000元/m²—5999元/m²区间样本，为36个样本，占样本总数26.28%；价格在4000元/m²—4999元/m²区间样本数34个，位居第二，占样本总数24.82%；价格在3000元/m²—3999元/m²区间样本29个，位居第三，占样本总数21.17%；价格在6000元/m²—6999元/m²区间样本16个，位居第四，占样本总数11.68%。
价格在7000元以上的样本14个，占样本总数10.22；价格在3000元/m²以下样本8个，占样本总数5.84%。
三、牡丹江二手房价格回落原因
1、江达国际花园、锦江丽都和天悦华城等新楼盘商品房销售良好；
2、滨江壹號、观澜国际和月星环球城等项目陆续开盘，有大量新房源推出；
3、其他楼盘也有期房投放市场；
1、小区区位优势明显；
2、小区环境好或物业管理好；
3、室内有高档装修；
4、房天下提供网上免费二手房服务，网友个人报价，难免有个人报价虚高成分；
比如，绿洲春城出现单价10080元/m²，鸿峰小区出现11923元/m²,江南望园小区出现10000元/m²等二手房标价奇高房源信息，均属于网友个人录入二手房出售信息。
五、对牡丹江二手房价格评价
当前，牡丹江市场房价是不是合理，这是人们普遍关心的问题。因为，单看个别楼盘和个别小区，牡丹江房价确实涨了。北京一位辛姓网友准备给在牡丹江的父母买套房，看了多个楼盘，新房报价在6000元/m²，以上，她说牡丹江房价涨的吓人！她身处北京高房价城市的人，说牡丹江房价涨的吓人，笔者深感奇怪，问她为什么会有如此矛盾的看法？她说：北京的房价虽然非常高，但是，我买到手里的房子随时可以卖出去。牡丹江这样高价房买到手，你很难卖出去。这是一种对房价特殊评价方法，因为评论者所站角度不同，所以，对牡丹江现在房价评价是众说纷纭。房价是不是合理，不能简单看一房、一个楼盘或一个小区，应该对整个城区的二手房价格普遍采样，做房价综合分析，才能获得真实的平均价格。平均数就是数学中的中位数，是一组数据中间值，此次，137个样品平均价5070.14元/m²。房价合理性可以从三方面进行评价:
1、租售比。租金水平代表了一种真实的住宅服务供求关系,代表着房产真实的水平,若租售比偏低,则意味着现实房价偏离了由决定的真实价格。牡丹江二手房均价5070.14元/m²，9月份每平方米租金15元/月/m²(数据来源城市房产网），租售比1:338，低于1:300的下线，不适合投资。
2、开发商投资利润率。合理的价格应该由开发环节正常成本加上合理利润构成,如果开发利润过高,隐含着开发环节竞争不充分的因素,房价中包含了过多的垄断利润,这并不是社会效率所要求的合理价格;开发商投资利润率，媒体无法得到准确数据，只有开发商自己知道。
3、居民购房承受能力。若房价超出了大多数居民承受能力或影响了大多数人的生活质量,从住宅最终是满足大多数居民生活需要的角度看,房价也是不合理的。2017年，牡丹江市城镇居民人均可支配收入30569元，农村人均可支配收入16896元，在全省十三个地市中，牡丹江排在大庆市和哈尔滨市之后，居于第三位。按照城市一个家庭三口人计算，两个人上班，平均年可支配收入61138元计算，买一套60平方米的住房大约需要6年时间。
牡丹江目前房地产市场房价，新房均价5100元/m²，二手房均价5070.14元/m²,新房均价与二手房均价相近，房价与市民平均收入相比，在合理价格区间上限，希望城市的房价不要上涨太快。
房天下：蒋本辉
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