在传统住宅市场接近饱和的情况下，房企已开始纷纷寻找新的发展空间，养老地产便成为投资的热点之一。继大型房企进入养老地产领域后，其他上市房企也“不甘落后”。业内人士表示，养老地产目前处于起步阶段，未来有望成为房地产市场的重要价值洼地，但同时面临投资额巨大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。
试水养老地产
2月10日，中茵股份与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议。双方将强化战略合作，整合优势资源，共同打造养生休闲养老产业模式。这也是万科、保利、远洋、复星等公司后，又一家加入养老地产开发大军的房地产企业。
按照协议，此次合作将选择中茵股份目前为其控股股东托管的酒店度假项目作为进军养老产业的合作项目。其中，中茵股份将其在高端酒店管理领域积累的服务理念嫁接到养老产业中去，为老龄化人群提供个性化的居家服务。九龙医院将为老龄化人群定期开设老年人咨询、讲座、进行体检及个性化保健方案等。
双方计划将该项目建设成为集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的养老项目，并将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等城市，打造迁徙式养生休闲养老产业链。
目前，正有越来越多的房地产公司加入养老地产的开发大军中。万科便已经在北京、杭州等地推出养老地产项目；保利地产在西塘镇也推出了多栋老年公寓；远洋地产则联合美国的养老运营商进行合作，公司在北京亦庄的老年公寓于去年8月正式开业，并迎来首批入住老人。
据业内人士介绍，目前国内养老地产开发模式主要分为以下几类，即社区型养老地产、配套型养老地产、与旅游或商业地产结合、引入其他资源进行合作开发等。开发商通过建设综合性养老社区、结合医疗及教育机构、或在风景区或商业地产中开发养老项目等方式进行开发，部分项目还引入了保险（放心保）业、医疗业或国外资源进行合作建设。
开启成长空间
尽管与国外相比，我国的养老地产仅仅处于起步阶段，但是在政策扶持、社会发展等因素的多重影响下，养老地产作为价值洼地已经获得业内越来越多的认可。
目前，我国政府已开始高度重视养老问题，打开了养老地产的发展空间。仅从土地供应来看，去年起养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。去年2月1日，北京首次以招拍挂方式出让位于密云县的包含养老功能的居住用地，中投发展有限责任公司以数亿元成功中标，这也打破了养老用地多年“难产”的局面。
业内人士指出，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。
“我国的养老问题不可能靠政府单独解决，养老地产也面临福利性到市场化的转变。”房地产业内专家认为，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，将为养老产业带来重要的发展良机。
不过，由于养老地产开发与住宅开发有较大区别，仍面临着建设投资额巨大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。部分集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，也存在管理成本高，服务效率低的问题。特别是现有老年公寓大多为中高经济实力的老年客户提供服务，普及面还十分有限。为此业内人士指出，面对养老地产这片“蓝海”，房企需要寻找适合的模式介入，应避免盲目建设和资金浪费，更需要避免集中开发老年住宅区所带来的风险。
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据中国之声《新闻纵横》报道，去年，“以房养老”这样一种养老保险产品一度引发广泛关注。但是，这种抵押产权房换养老金的方式仅仅是养老之道的锦上添花，而且刚刚起步、距离我们还挺遥远。而就在眼下，另外一种买房子来安度晚年的养老方式，“养老地产”却已经吸引了越来越多人的目光；涉足其中的，也不乏保险企业的身影。
的确，现在的房地产市场日趋分化。部分地方出现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的情况。于是，商人们敏锐的目光又盯上了“养老地产”这个新的掘金点。那么，“养老地产”这块诱人蛋糕它的盈利模式究竟在哪里？到底是真的以养老为主，还是地产先行、养老它只是一个虚无缥缈的概念呢？
进入马年，刘女士就满35岁了，她决定在新年里开始为自己投一份儿养老保险，但是保险公司却给她推荐了一款养老公寓项目：
刘女士：推荐的养老社区，社区里也有专门针对老人的一些服务。房子的设计也是考虑到老人的因素。每个月的费用比入住酒店，还有去买房子要便宜得多。所以我就想，价格还可以，如果我到了年纪，和同龄的人一起住的话，也不寂寞倒是。现在还在考虑吧。身边好多人好像都不知道这个事，等考察考察再说吧。
养老地产正在悄然生长。就在几天前，作为山东济南首次推出的专业养老地产地块，位于长清区五峰山附近的一地块被一家健康产业投资公司底价摘得，预示着专业保险企业正式步入济南，规划大型养老社区项目。虽然这一项目只是刚刚起步，但也吸引了不少人的关注。
王先生：它的实际服务水平怎么样，专业化程度如何，比如说老人日间照料怎么解决的，饮食日常服务、甚至包括医疗，是不是真正的配套到一种比较完善的一种程度，这是最关心的。
李大妈：如果自己的收入很宽裕的话，有必要，好的肯定贵，现在一个子女怎么能拿的起，他要不好的话肯定受虐待。
养老地产与普通商品房究竟有什么不同呢？在上海某养老楼盘，小区的大楼与其他高端楼盘并无二致，但内部装修的细节，比如床头有应急按钮、红外线测试装置、卫生间方便老年人使用的扶栏等，又显示着这里并不是普通的住宅。住在这里的一户老人告诉记者，住在这里，最看重的是医疗条件和人性化的软硬件。
张大爷：当时她经常要看病配药，的时候一个礼拜跑四个医院，这里有值班电话，按一下就可以了，我打电话都打不了了，就拉一下那个。
"后面有个医院的他们可以把我送到医院里。医生也看情况，再根据情况处理。"
张大爷：这里的秘书陪我们去。她眼睛不好，她要照顾我，她没这个能力。
据了解，这家地产养老机构实施的是会员制养老，会员卡只代表房屋的使用权，而非产权，每张卡的售价比周边同等面积的商品房的总价低约30%，并以此吸引买家。
周大爷：60万，每个月管理费是1500，给我们买的（币）卡。币卡就是说60完交完了直到你使用到你百年以后，这个60万他拿去了，60万他按照15年计算，如果你在15年以内你要搬走，那么你住了5年，那你还有10年的钞票再退还给你。
据了解，万科、保利、绿地等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。但是很多人仍然对此心有疑虑。
李大爷：大半辈子弄一套房子抵押给银行，我是不同意这种做法的，根据中国人的几千年的风俗习惯，住自己的房子，就是那叫家，那叫安心，我自己心里踏实。
王大爷：我现在不考虑这个问题，我七十岁了，走一步看一步吧，就这么一套房子也不大可能抵押。
毕大妈：现在说是不是以房养老，我觉得还有点为时过早，有些政策还不是很清楚。
周大爷：我们是企业的，我们也住不起，两个人的工资，一个人住养老院能行吗？
不可否认的是，目前国内养老市场蛋糕很大，统计数据显示，截止2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含着养老商机达到4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。企业角逐养老地产因为这是块诱人的蛋糕，但如何盈利则是涉足者必须考虑的问题。
北京中原地产市场总监张大伟：全球的养老地产，都是很难做到盈利的，从其他国家来看的话，养老地产，都是一个政府主导的或者说一个带有福利性质的产业。中国目前来看的话，虽然说可以计算出来的蛋糕很大，但是能够吃到的人应该很少，毕竟养老地产它需要投资很大，目前来看中国的房地产更多的依赖是土地，从这一点来看的话从短期来看应该说养老地产还是一个需要政策需要政府着力做的一个行业，或者说需要政府补贴的一个行业，从目前来看想盈利的话，按照中国的传统，因为中国的养老大部分还是要依赖家庭养老，更多还是跟住宅挂钩的，只不过说是住宅的一个升级版。养老地产，未来发展如果想盈利的话，还是需要政府部门做更多的事儿，这样的话，民营机构或者开发商才会更愿意介入。
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